地主のメリット

旧法と新法の違いについては地主のメリットに大きな違いがあります。旧法では土地を借りている借地人の権利を保護することに重点を置いており、旧法では土地を借りて契約更新を続けていけば、半永久的に土地の契約を継続することができました、契約には最低限の期間が定められていますが、ほとんど自動的に更新されている状態であったと言えます

地主このことから旧法は土地を貸し出している地主にとって不利な法律であると言え、旧法では借地人に更新の意思があれば、地主側の都合で契約を解除するのは非常に困難であり、更新が原則とされていると解釈できる内容でした。更新が続けられる限り正当な事由がなければ土地の返還を求めることができませんが、正当な事由には明確な解釈がなく、地主側が権利を主張するのが難しい状態になっていました

新法は土地から立ち退いて欲しい地主と立ち退きたくないと長期間居座る借地人とのトラブルを回避することができる法律であり、地主にメリットが多い法律と言えます。ただし、旧法で契約をしている借地権に関しては新法が施行された後の旧法が適用されています。旧法が適用されるケースは年々減少していますが、まだまだ借地権に関しては旧法と新法が入り混じった状態が続きます。

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新法とは

平成4年8月1日以前から存続する借地権に関しては旧法が適用されていますが、それ以降の借地権には新法が適用されています。平成4年に借地法などが廃止され、新しく借地借家法が制定されました。これを旧法と分けて新法と言います。

新法では建物の種類に関係なく存続期間は一律30年です。当事者間でこれ以上の長い期間を定めることも可能です。借地権を更新した場合の存続期間は一回目が20年、二回目以降は10年となり、これに関しても当事者間で長い期間を定めることができます。

建物建物が朽廃した場合の借地権に関しては、契約期間満了前に建物が朽廃しても残存期間中の権利は保護され、火事などで建物が滅失しても一定の時効との土地上の見やすい位置に提示して、滅失から2年以内に建物を再築して登記することで、借地権の権利を主張することができます。

借地権の更新については、旧法では正当な事由についても解釈の違いから地主と借地人が争うことも多かったのですが、新法では正当事由をある程度まで明確にしており、立ち退き料の支払いだけでも地主は更新を拒絶することができるようになっています。借りている土地の上に建物が存在しているという条件は旧法も新法も変わりはありません。ちなみに、借地権相談を行う“ピタットハウス”では、旧法と新法の違いについて、簡単に説明しています。こちらも参考にしてみてはいかがでしょうか。

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旧法とは

対象10年から平成4年までの借地法を旧法と言います。1921年から1992年まで71年間も続いた法律です。てみ旧法の借地権の存続期間は、建物の種類によって異なります。堅固な建物とそうでない木造などの建物にわかれており、堅固な建物としては石造やレンガ造、土造、コンクリート造、ブロック造などが挙げられます。堅固な建物の存続期間は30年、非堅固な建物の存続期間は20年です。これによって短い期間を定めている場合は期間の定めがないものとみなされていました。

土地ただし無制限というわけではなく、期間の定めがない場合には法定期間が適用されるので堅固な建物は60年、非堅固な建物は30年となります。また借地権を更新した場合の存続期間が堅固な建物で30年、非堅固な建物で20年です。

この他にも借地権の更新を地主が拒絶する場合には、土地の所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合、その他の正当な事由がなければならないとされており、正当な事由の解釈については争いが絶えませんでした。また旧法では存続期間の定めがある場合は建物が朽廃しても借地権は消滅しませんが、存続期間の定めがない場合は建物が朽廃すると借地権は消滅します。火事などで建物が滅失してしまった場合は第三者に対して借地権を主張することはできません。

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借地権とは

不動産を調査する際に必要になるのが登記事項証明書です。登記簿謄本とも呼ばれています。登記事項証明書を取得して、土地と建物の所有者が異なっている場合は借地権の可能性が高くなります。

借地権とは建物を建てるための土地を他人から借りる権利のことであり、建物の所有を目的にしています。土地を借りて建物を建てている人を借地権者といい、所有している土地を貸している人を借地権設定者と言います。借地権は土地を貸している人が設定する権利です。

借地権借地権は土地を借りて、その上に借り主名義の建物を建てることを目的にしていることから、原則として建物を伴わない土地だけを借りるものではありません。貸し主が取りを借り主に貸す際には、土地の賃貸借契約を結ぶことになります。賃貸借契約で定められる内容としては、貸し出す土地の面積、貸し出す期間、月々の地代、更新や返還をする際の取り決めなどです。契約が成立すると借地人は自分の費用で建物を建築して、建物の名義を自分の名前で登記します。その後は取り決めた地代を月々支払うことになります。

借地権では地代の他にも様々な費用が発生します。まずは更新料です。一定の契約期間が終了し、契約が満期になると借地人は貸し主に更新料を支払う義務があります。またこの他にも建物の建て替えや大規模な改築、用途の変更、譲渡や名義変更などでも、貸し主への承諾料という名目で費用を支払うことになります。

借地権には現在、旧法と新法が入り混じっていることで混乱してしまうという人もいます。そこでここでは借地権の旧法と新法の違いについて紹介させていただきます。

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